O Brasil ainda carece de políticas públicas de crédito habitacional, que sejam acessíveis e conectadas ao desenvolvimento sustentável. Esse e outros fatores contribuem para que 38,4% da população ainda não seja proprietária do imóvel onde reside.
As explicações para compreender essa situação e algumas das soluções que podem ajudar a resolver o problema estão descritas no livro “O crédito habitacional no Brasil: Direito, mercado e políticas públicas” (ed. Lumen Juris, 198 págs., R$ 100) de Antonella Cequinel Thá Thomé, advogada especialista em Direito Imobiliário e doutoranda pela UFPR. A obra está a vendas nas livrarias e marketplaces.
Fragilidades
Enquanto fazia o mestrado, a autora realizou uma pesquisa que evidenciou fragilidades importantes na política habitacional brasileira, como a insegurança jurídica, a burocracia excessiva e o distanciamento de práticas que não agridem o meio ambiente.
“O acesso à moradia está longe de ser uma questão simples. Envolve recursos financeiros, possibilidades de crédito, a atuação da iniciativa privada e a educação financeira à população”, diz Antonella.
Números
Segundo o estudo mais recente, publicado em 2024 pela Fundação João Pinheiro (FJP) e com base nos dados da PNAD Contínua de 2022, o déficit habitacional no Brasil em 2022 era de 6.215.313 domicílios, o que representa 8,3% do total de habitações ocupadas no país, que era de 75.221.762.
No Paraná, em 2022 ainda faltavam 289.326 moradias; 6,9% do total de 4.187.621 domicílios particulares existentes no estado. Em Curitiba e Região Metropolitana, o déficit era de 6,5%. “A situação do Paraná é mais favorável do que a média nacional. Em contraste, estados como o Amapá apresentavam índices próximos de 18%”, conta a autora.
Em termos comparativos, a região Norte
apresentava 13,2% de déficit habitacional, seguida pela Nordeste com 8,9%. A
falta de moradia era de 8,5% no Centro-Oeste, de 7,5% no Sudeste e de 6,6% na
região Sul.
Análise inédita no Brasil
O livro da especialista em Direito Imobiliário faz um mergulho inédito no regime jurídico do crédito habitacional no Brasil entre 2008-2022, combina análise legislativa, avaliação de dados econômicos, estudo de práticas financeiras e a escuta da percepção social sobre o acesso à moradia.
“Embora o direito à moradia esteja consagrado na Declaração dos Direitos Humanos, de 1948, e na Constituição Federal Brasileira de 1988, na prática a situação é outra. É preciso mais atenção das autoridades para ajudar a resolver essa questão”, enfatiza a advogada.
Principais dúvidas
Para ajudar a entender a situação do crédito habitacional no Brasil, Antonella Cequinel Thá Thomé responde a cinco grandes dúvidas. Confira!
1)
Seu estudo encontrou três fragilidades principais na política
habitacional brasileira. Quais são elas?
a) Insegurança jurídica: Aspectos centrais são frequentemente definidos em resoluções, portarias; muitas vezes editadas no âmbito dos Ministérios ou do Conselho Monetário Nacional — ambos altamente suscetíveis à influência direta do Presidente da República. Isso faz com que políticas habitacionais se tornem “políticas de governo”, sujeitas a alterações a cada gestão, quando deveriam ser “políticas de Estado”, com regras estáveis, de longo prazo e maior segurança jurídica.
b) Burocracia excessiva: A pesquisa revelou que a população percebe as políticas habitacionais como burocráticas e de difícil compreensão. Em vez disso, deveriam ser claras, acessíveis e transparentes.
c) Distanciamento de práticas sustentáveis: Até hoje, não existe um programa federal robusto com incentivo ao crédito habitacional verde, especialmente ao beneficiário final. O Minha Casa Minha Vida tocou no tema, mas de forma mais limitada, priorizando a produção de moradias com eficiência energética, de gás e água.
Seria importante que houvesse metas claras de sustentabilidade 360º, tanto para o financiamento do consumidor final (pessoa física), quanto para o financiamento da produção de imóveis.
2) Por
que a regulação de política de crédito habitacional no Brasil ainda precisa ser
melhorada?
Não considero que seja totalmente insuficiente, mas há problemas a serem corrigidos. Os cinco principais são:
a) Forte
dependência de normas infralegais,
b) Elevada
volatilidade conforme a orientação do governo vigente,
c) Ausência
de padronização da burocracia entre instituições financeiras e baixa
publicidade oficial sobre opções de financiamento,
d) Falta
de integração com políticas de sustentabilidade,
e) Uso desnecessário e recorrente de medidas provisórias para criar ou alterar regras, o que gera insegurança — vide a tentativa recente de acabar com a isenção de títulos incentivados (como LCI e CRI) por Medida Provisória.
3) Em relação ao uso do FGTS para a
moradia, o que precisaria ser melhorado?
Poucos sabem que o FGTS financia moradia não apenas por meio do saldo individual do trabalhador, mas também através do custeio de programas habitacionais.
Apesar de haver críticas, o FGTS é peça central da política habitacional e seu papel deve ser fortalecido, com maior transparência e eficiência na aplicação dos recursos.
4) Em seu ponto de vista, o programa
Minha Casa Minha Vida está adequado? Se não, o que precisaria ser melhorado?
O programa apresenta avanços, mas pode melhorar em dois pontos principais:
a)
Evitar
efeitos de periferização e segregação socioespacial decorrentes de decisões
comerciais,
b) Incorporar políticas mais densas de sustentabilidade,
5) Tem algum país que já possui
sólidas políticas públicas de crédito habitacional em que o Brasil pudesse se
espelhar?
O exemplo é Viena, na Áustria. Lá, modelos jurídico-financeiros semelhantes às cooperativas resultaram em índices impressionantes de qualidade de vida.
Em Viena, o município é o maior proprietário de imóveis e divide o controle sobre grande parte do parque habitacional com as cooperativas. O sistema é financiado por uma contribuição de 0,5% sobre a renda dos empregados e 0,5% sobre a dos empregadores, formando 1% destinado à habitação; além disso, há os revolving funds, nos quais o dinheiro pago pelos empréstimos retorna, o que gera verbas para o município investir em novos empreendimentos de habitação social. Isso garante o acesso à habitação para grande parte da população.
Sobre a autora
Antonella Cequinel Thá Thomé é advogada, bacharel em Direito pelo UniCuritiba, especialista em Direito Imobiliário pela PUC-PR, mestre pela Universidade Positivo (UP) e doutoranda pela UFPR.
É associada
ao Instituto Brasileiro de Direito da Construção e integra o grupo de pesquisa
“Desenvolvimento econômico e sustentabilidade – DESSUP”, da UP, na linha de
pesquisa “Finanças sustentáveis e segurança de renda”, registrado no CNPq.
.png)